Податок на нерухомість фізичних осіб: як розрахувати?
Російська податкова сфера багатьма експертами характеризується як одна з найбільш непостійних в аспекті законодавчого регулювання. Зміни у правових актах можуть безпосереднім чином стосуватися найрізноманітніших категорій громадян. Так, наприклад, власники нерухомості незабаром будуть повинні по-новому сплачувати майновий податок. Є теза, що його величина буде набагато вище, ніж при колишньою схемою. Чи так це? Яким чином обчислюється податок на нерухомість за фактом реформи?
Суть змін
У 2014 році були внесені поправки в НК РФ, відповідно до яких податок на нерухомість фізичних осіб буде розраховуватися за новою схемою. Принципова відмінність - величина фінансової бази, на основі якої здійснюється обчислення відповідного збору. Якщо до внесення в Податковий кодекс поправок її розмір визначався інвентаризаційної вартістю нерухомості, то за новими правилами в основі розрахунку - кадастрові показники, які, як передбачається, будуть максимально наближені до ринковими розцінками на квартири.
Нововведення - для всіх?
Разом з тим поправки в НК РФ припускають, що практичний перехід до нової схеми, за якою буде обчислюватися податок на нерухомість фізичних осіб, здійснюватиметься у міру прийняття необхідних правових актів у російських регіонах, що підтверджують готовність суб'єкта федерації до роботи в рамках нововведень. Тобто в один і той же податковий період правила в одних регіонах будуть діяти колишні, а в інших - ті, що викладені в поправках в НК РФ.
Правда, є встановлений законом термін, до якого суб'єкти федерації мають офіційно затвердити нові правила обчислення збору на майно громадян, - 2020. Але поки регіони вправі обчислювати податок на нерухомість фізичних осіб на базі інвентаризаційної вартості - за старою схемою.
Разом з тим у багатьох суб'єктах федерації вже прийняті відповідні правові акти. Зокрема, до поправок в НК РФ було адаптовано столичне законодавство. І тому жителі Москви будуть платити нові податки на нерухомість. У свою чергу, наприклад, на Камчатці відповідні правові акти поки не прийняті. Розрахунок податку на нерухомість для жителів цього регіону буде відбуватися поки що по інвентаризаційної вартості.
Як відзначають експерти, держава розробила ряд допоміжних механізмів для більш плавного переходу суб'єктів федерації до нових правил обчислення майнових зборів. У числі таких, наприклад, понижуючі коефіцієнти. Їх суть і практику використання ми сьогодні розглянемо.
Об'єкти оподаткування
Крім зміни принципів обчислення податкової бази, які ще нововведення містять поправки в НК РФ, про які йде мова? Зокрема, можна відзначити, що стало більше об'єктів оподаткування. Так, платити доведеться не тільки за житлові приміщення (квартири, дачі, заміські будинки і гаражі), але також і за паркувальні місця (буває, що і вони знаходяться у власності), і за об'єкти, будівництво за якими не завершено.
Порядок розрахунків
Яким чином будуть розраховуватися нові податки на нерухомість? На практиці, звичайно, відповідні обчислення будуть виробляти інспектори ФНС, але нам корисно ознайомитися з загальними принципами цієї процедури.
Спочатку визначається величина оподатковуваної бази. Припустимо, що конкретний регіон видав правові акти, що дозволяють реалізувати поправки в НК РФ. У цьому випадку оподатковуваний база буде визначатися, виходячи з кадастрової вартості нерухомості. Дізнатися її можна на сайті Росреестра.
Далі визначається ставка податку на нерухомість. Вона залежить від типу майна. Якщо мова йде про квартиру, заміському будинку, гаражі, паркувальному місці, дачі і незавершених об'єктах будівництва, то ставка становить 0,1%. Для інших об'єктів - 0,5%. Відзначимо також, що влада конкретного регіону мають право збільшити розглядаються ставки - до трьох разів. Або ж, що цікаво, обнулити.
Таким чином, можна зазначити, що повноваження суб'єктів федерації в аспекті застосування розглянутих норм НК РФ досить широкі і в плані видання правових актів, що адаптують поправки, і щодо практичної реалізації механізмів оподаткування.
Пільги і відрахування
Наступним кроком визначаються існуючі в рамках схеми, в якій обчислюється податок на нерухомість, пільги. Офіційно вони іменуються податковими відрахуваннями. Але їх не варто плутати з аналогічним чином звучними преференцій, які дозволяють повернути частину витрат на купівлю нерухомості - це зовсім інша область податкового процесу.
Пільги, про які йде мова, працюють за такою схемою. Із загальної площі нерухомості ФНС віднімає 20 квадратних метрів, якщо мова йде про квартиру, 10 - якщо це одна кімната, 50 - якщо житловий будинок. При цьому якщо громадянин має кілька об'єктів у власності, то відрахування застосовується щодо кожного з них. У свою чергу, закон про податок на нерухомість такий, що при пайовій або спільному володінні квартирою пільга не поширюється на кожного власника. Вона встановлена тільки для конкретного об'єкта.
Пільги соціального характеру
Відзначимо, що в НК РФ є положення, які передбачають повне звільнення окремих категорій громадян від сплати відповідного збору. Зокрема, не передбачено податок на нерухомість для пенсіонерів. Не повинні нічого платити багато інших категорій громадян, щодо яких держава здійснює соціальний захист і надає заходи підтримки: ветерани Великої Вітчизняної війни, герої Радянського Союзу, інваліди I і II груп, а також учасники ліквідації Чорнобильської аварії.
Правда, пільги, про які йде мова, можуть надаватися у відношенні тільки одного об'єкта нерухомості. При цьому для того, щоб скористатися відповідним правом, громадянин повинен завчасно повідомити про свій статус ФНС. Це потрібно зробити до 1 листопада того податкового року, в якому здійснюється обчислення збору за нерухомість. У ФНС необхідно подати заяву за встановленою формою, а також документи, що підтверджують право громадянина на пільгу.
Понижуючий коефіцієнт
Крім того, до умовних пільг можна віднести так звані понижуючі коефіцієнти. Вони покликані полегшити адаптацію росіян до нового податку на нерухомість. Як ми вже визначили вище, перехід до обчислення відповідного збору в усіх регіонах має бути здійснений до 2020 року. Для того щоб громадяни тих регіонів, де прийняті правові акти, які впроваджують нововведення на практиці, не відчули різке зростання податкового тягаря, в перші роки дії нових правил коефіцієнти, про які йде мова, досить істотні.
Формула їх застосування така. За основу беруться дві величини податку - обчислена за новими правилами і та, підрахунок якій відповідає старими нормами. З першої цифри віднімається друга. Результат множиться на коефіцієнт, про який йде мова. Якщо рік, в якому були введені нові податки на нерухомість, - 2015-й, то понижуючий коефіцієнт складе 0,2. Для 2016 він вищий - 0,4, і, відповідно, податок більше. Однак загальне зростання навантаження на населення, як очікується, не перевищить 20% в щороку. Знижувальний коефіцієнт буде скасовано до 2020 року - тоді до нової схеми обчислення збору за нерухомість повинні будуть перейти всі регіони. Багато хто вже матимуть значний досвід роботи в рамках правил, затверджених реформою.
Фінальний крок у підрахунку податку - підсумовування цифри, отриманої в процесі операції з коефіцієнтом, і тієї, що вийшла за фактом обчислення збору за старою схемою. Власне, ми бачимо, що ця цифра нам буде потрібна кілька разів. Тому не можна вважати формулу її визначення застарілою. Розглянемо, що вона являє собою.
Актуальні підрахунки за старою схемою
Податок на нерухомість фізичних осіб, що базуються на інвентаризаційної вартості об'єктів, таким чином, залишається актуальним. По-перше, для тих регіонів, які поки що не затвердили перехід до нової схеми обчислення відповідного збору. А по-друге, в перші роки роботи з податком при правилах, затверджених поправками в НК РФ, підрахунок збору за старою схемою використовується у формулі із застосуванням понижуючого коефіцієнта.
Формула обчислення податку за сценарієм, який діяв до реформи, така. Якщо інвентаризаційна вартість майна, помножена на коефіцієнт-дефлятор, становить до 300 тис. Руб., Це ставка податку буде до 0,1%. Якщо база - 300-500 тис. Рублів, то ставка - 0,1-0,3%. У свою чергу, якщо інвентаризаційна вартість, помножена на коефіцієнт-дефлятор, становить цифру, що перевищує 500 тис. Руб., То ставка може бути від 0,3% до 2%. Конкретну величину відсотка, яка, таким чином, може розрізнятися до декількох разів, визначає сам регіон.
Практика розрахунку
Спробуємо розрахувати новий податок на нерухомість фізичних осіб. Припустимо, квартира коштує 3 млн. Рублів. Нехай її площа - 100 кв. м. Кадастрова вартість буде приблизно відповідати ринковій. Беремо від 3 млн. Руб. ставку 0,1%. Домовимося, що в нашому регіоні вона саме така. Виходить, 3 тис. Руб. Це попередня цифра, фіксуємо її для подальших обчислень.
Далі ми застосовуємо відрахування. Для квартири він, як ми вже визначили вище, становить 20 кв. м. Якщо загальна площа житла - 100 квадратів, і податок, як ми вирахували, буде 3 тис. руб., то фактичному оподаткуванню підлягатимуть 80 квадратів, податок для яких обчислюється пропорційно. Тобто виходить, що розмір збору в казну складе 2400 руб. Але і це не все. Вище ми відзначили, що державою встановлено понижуючі коефіцієнти, які дозволять власнику житла почати освоюватися в новій схемі сплати збору поступово.
Тому наступний крок - використання понижуючого коефіцієнта. Для того щоб застосувати його, нам слід підрахувати величину податку за старою схемою.
Припустимо, що інвентаризаційна вартість квартири з урахуванням коефіцієнта-дефлятора - 450 тис. Руб. Також домовимося, що ставка податку, затвердженого в регіоні, - 0,3%. Таким чином, за старою схемою власник квартири повинен заплатити в казну 1350 руб. Як ми бачимо, це набагато менше, ніж при застосуванні нової формули. Так що поширена теза про те, що податкове навантаження на населення неймовірно зросте, в даному випадку підтверджується.
Але саме для того, щоб пом'якшити навантаження на особистий бюджет власника, існує понижуючий коефіцієнт. Використовуємо формулу, про яку ми розповіли вище. Спочатку віднімаємо з цифри, отриманої за підсумками підрахунків за новою схемою, ту, що ми вирахували, задіявши величину інвентаризаційної вартості. Тобто з 2400 віднімаємо 1350 і вийде 1050 руб.
Застосовуємо понижуючий коефіцієнт, встановлений для 2015 року, - 0,2. Тобто множимо 1050 на нього, виходить 210 руб. Після цього додаємо вийшла цифру до тієї, що маємо за підсумками обчислення за старими правилами, тобто до 1350.
У підсумку виходить 1560 руб. Це і є величина податку на нерухомість за 2015 рік, яку потрібно буде сплатити в казну. Не набагато більше, ніж при підрахунках за старою схемою. Таким чином, очевидно, що в перший роки тезу про надмірно збільшеною податковому навантаженні на населення не буде настільки актуальним. Однак у міру збільшення понижуючого коефіцієнта, а також за фактом скасування його, звичайно, величина відповідного збору буде відчутно вище.
Якщо, скажімо, в 2015 році власник квартири, що наведена у нашому прикладі, повинен буде заплатити 1560 руб., То в 2020-му, якщо домовитися, що ринкові ціни не зміняться, а за ними і кадастрові, - вже 2400 руб.
Розрахувати податок на нерухомість, як ми бачимо, нескладно. Слід враховувати головним чином динаміку зміни понижуючого коефіцієнта. Також важливо мати на увазі, що величина кадастрової вартості нерухомості може коригуватися співвідносні з динамікою ринку. Як правило, відповідні значення завжди можна дізнатися на сайті Росреестра.
Податок при продажу
Чи змінився у зв'язку з реформою, суть якої ми зараз вивчили, податок на продаж нерухомості? Ні, в цій частині російський законодавець вирішив залишити поточну схему обчислення зборів без змін. Дохід, який виручають власники квартир за фактом їх продажу, оподатковується за ставкою 13% - якщо об'єкт нерухомості перебуває у власності менше 3 років. Але при цьому може бути використаний відрахування в сумі 1 млн. Руб. Він ділиться пропорційно між власниками в частці, за домовленістю - при спільній власності. Всі ці правила діють вже досить давно і не змінюються, незважаючи на реформу, згідно з якою податок на нерухомість повинен обчислюватися за новими правилами.
Податок при купівлі
Незмінні не тільки правила, за якими обчислюється податок на продаж нерухомості, але і ті, що передбачені при покупці житла. Громадянин, який придбав квартиру за свій рахунок, має право розраховувати на податкові відрахування в межах 13% від витрат, але не більше 260 тис. Руб. Якщо він купив житло до 2014 року, то цю суму він може отримати тільки по одному об'єкту, якщо в 2014-му чи в наступні роки - її можна послідовно повернути в якості вирахування з кількох квартир. Відзначимо, що відповідний повернення коштів з бюджету можливий тільки для працюючих росіян. Оскільки, наприклад, податок на нерухомість для пенсіонерів не встановлений, відрахування для даної категорії громадян при купівлі оформити не можна, якщо, звичайно, людина, що знаходиться на пенсії, не працює одночасно.
Податки для бізнесу
Цікаво буде вивчити те, який податок на нерухомість сплачують підприємства. Тут законодавство змінюється, як вважають експерти, досить динамічно. Так, наприклад, з 2014 року при продажу нерухомості комерційного призначення організаціям необхідно виплатити податок на прибуток, а покупець об'єкта, в свою чергу, сплачує ПДВ.
Існують збори на комерційну нерухомість, що знаходиться у власності фірм. Їх величина базується на кадастрової вартості об'єктів. Ставки податку на нерухомість комерційного профілю набагато вище, ніж на квартири, що належать фізичним особам. Так, наприклад, в 2015 році відповідний показник становить 1,2%. Разом з тим підприємства теж мають право користуватися податковим вирахуванням.
