В якому банку вигідніше взяти іпотеку? Умови іпотеки, відгуки
Сьогодні покупка квартири або будинку в іпотеку в порядку речей. Є тут, безумовно, позитивна сторона - людина отримує у власність житло і тим самим стає незалежним, його соціальний статус підвищується. Але не потрібно забувати про те, що іпотека - це, насамперед, боргове зобов'язання.
Не виконувати його неприпустимо. І тому вже на стадії підготовки до оформлення іпотеки слід зіставити всі "за" і "проти". Якщо рішення брати кредит на купівлю житла прийнято, можна вибирати банк, з яким, швидше за все, належить вибудовувати відносини протягом багатьох років.
Головне - з розумом підійти до вибору оптимальної програми кредитування. В якому банку вигідніше взяти іпотеку? На які умови кредитування варто звертати увагу в першу чергу? Чи вигідна іпотека в принципі? Бути може, краще знімати квартиру і збирати на нову без участі банку?
Ставка по іпотеці: реклама і реальність
Експерти відзначають за банками особливість: рекламуючи той чи інший кредитний продукт, фінансові організації вказують, як правило, не типове значення ставки, а її нижню межу. Наприклад, повідомлення виду «кредит на квартиру або будинку - від 9% річних» слід розуміти так: подібний розмір ставки є шанс отримати тільки при дотриманні досить великої кількості умов.
Позичальники, потрапляючи на подібні рекламні виверти, йдуть в банк, де професійні менеджери з продажу кредитних рішень вмовляють їх оформити на ділі не найвигіднішу іпотеку.
Експерти радять: ніколи не потрібно звертати увагу на кредитні ставки, які вказуються в рекламі. Цей маркетинговий хід не здатний допомогти відповісти на питання про те, в якому банку вигідніше взяти іпотеку. Так, безумовно, у ряді випадків рекламні повідомлення можуть і відповідати дійсності, але це, скоріше, виняток, ніж правило.
Розвідка перед походом в банк
Фінансові експерти рекомендують позичальникам, виявимо вигідне рекламне оголошення, провести «розвідувальну» роботу перед тим, як наносити візит в той чи інший банк. Це допоможе визначитися з тим, в якому банку вигідніше взяти іпотеку. Можна скористатися найдоступнішим інструментом - звернутися в безкоштовну службу підтримки кредитної установи (за номером, який починається на 8800). Яка взяла трубку фахівцеві слід задати приблизно такі питання:
- по якій валюті можливе отримання іпотеки за такою-то (наприклад, 9%) ставкою;
- які умови, які позичальникові необхідно виконати для отримання такої позики;
- якого роду кредитний продукт містить таку низьку ставку.
З високою часткою ймовірності, вважають експерти, фахівець відповість таким чином. На перше питання - в доларах або євро. На другий - при невеликому (близько 5-7 років) терміні кредитування. На третій - цей відсоток встановлений для продуктів, що припускають плаваючу ставку. Середнього російського людини, замислюємося про те, в якому банку вигідніше взяти іпотеку, ці відповіді можуть і не влаштувати.
Чи важлива як така процентна ставка?
Деякі фінансові аналітики підкреслюють важливий нюанс ринку кредитування (в сегменті іпотеки він також є). Справа в тому, що процентна ставка - не є абсолютним показник вартості кредиту.
Розглянемо приклад. Банк «А» видає позики під 10%, але при цьому бере комісію близько 2% від загальної суми кредиту, а також вводить істотні штрафи за часткове і повне погашення, вироблене достроково (ця дія, до речі кажучи, незаконно). У той час як банк «Б» видає позики під 11%, але ніяких комісій і штрафів не включає. Як правило, відзначають експерти, скористатися пропозицією від другого кредитної установи вигідніше.
Позичальники часто переконують себе, що їм потрібна іпотека, де найвигідніша складова - процентна ставка. Як ми бачимо, це не зовсім вірне уявлення. Є три ключові критерії у виборі іпотечної програми:
- ставка;
- стягування комісій за дострокове погашення (правда, тільки в тому випадку, якщо з'явиться закон, прямо дозволяючий це робити);
- супутні обслуговування позики витрати.
Крім зазначених трьох критеріїв, є ряд інших компонентів видаткової бази по кредиту. Вигідна іпотека в чому залежить також і від них.
Перерахуємо їх.
Страховка
Житло, яке береться по іпотеці, необхідно страхувати (як правило, сюди входить компенсація в разі руйнування квартири в результаті техногенних аварій або природних катаклізмів). Вартість поліса, звичайно, порівняно невисока, якщо порівнювати її з вартістю кредиту, але все ж має сенс витратити час і вибрати найбільш вигідну програму (погодивши її з банком, зрозуміло). Також позичальникові слід визначитися з тим, чи буде він оформляти додаткове страхування (що покриває, крім основних типів ризиків, зазначених вище, інші випадки).
Величина початкового внеску
Багатьма експертами цей критерій називається одним з визначальних у формуванні остаточної ставки за іпотечним кредитом. Загальне правило: чим більше внесок, тим нижче відсоток банку.
Терміни виплат
Це ще один найважливіший критерій. Чим довше термін виплат - тим менше щомісячний внесок, але в той же час тим повільніше погашається кредит і тим більше «набігає» відсотків за користування ним. І, що найголовніше, чим довше термін виплат, тим вище процентна ставка від банку.
Вигідна іпотека - це сукупність всіх перерахованих вище факторів. Позичальникові доведеться витратити на їх вивчення та аналітику велику кількість часу і зусиль, але результат може коштувати того. Експерти не радять нехтувати жодним з нюансів. Різниця в десяті частки відсотків по банківській ставці в розрахунку на роки користування кредитів виливається в економію (або, навпаки, переплату) у розмірі десятків тисяч рублів.
Вибираємо банк
Визначившись з формулами підрахунку вигідною іпотеки, перейдемо до практичної частини - вибору конкретного фінансово-кредитної установи. Де взяти вигідну іпотеку і не переплатити?
Аналітики рекомендують звернути увагу в першу чергу на банки, з якими позичальник якимось чином уже взаємодіє. В частині нарахування зарплати, наприклад. Як правило, найвигідніша іпотека, відзначають експерти, в тому банку, куди йде «получка» (якщо говорити про процентну ставку, то значення знижуються щодо середньоринкових як мінімум на 0,5-1%).
Специфіка позик: Ощадбанк
Традиційно, ще з радянських часів, росіяни в першочерговому порядку йдуть саме в цей банк. Вважаючи, що дане кредитно-фінансова установа - саме те місце, де взяти вигідну іпотеку найпростіше.
Частка РБ РФ на національному ринку іпотеки - більше 50%. У період з 2010 по 2013 кредит на купівлю житла в Ощадбанку оформили 1,4 млн позичальників, і за цей час кредитно-фінансовою установою видано близько 1,7 трлн руб.
Умови по іпотеці, пропоновані різними регіональними підрозділами СБ РФ, можуть істотно різнитися. Виділимо лише актуальні на сьогодні загальні закономірності політики кредитування Ощадбанку (а там, де це можливо, вкажемо усереднені значення).
Мінімальна сума іпотечної позики, яку видає РБ РФ, становить 45 тис. Руб. Максимальний термін іпотечних виплат - 30 років. Типовий початковий внесок - 15% від вартості квартири або будинку.
Ставки від Ощадбанку варіюються в районі 12-13,5%.
Деякі відділення РБ РФ можуть оформляти іпотеку без довідок 2-ПДФО з роботи, але за однієї умови: початковий внесок повинен бути як мінімум 40%. Правда, і ставки будуть менш вигідними - порядку 13-13,75%.
Специфіка позик: Банк Москви
Розглянемо умови іпотеки в найближчих конкурентів РБ РФ. Приміром, у Банку Москви мінімальна сума іпотечного кредиту - 170 тис. Рублів. Термін виплат, так само як і в СБ РФ, - 30 років максимум. Розмір початкового внеску також ідентичний такому для Ощадбанку - 15% (проте для працівників окремих галузей бюджетної сфери діє пільговий «тариф» в 10%).
Процентна ставка - в районі 12,75-13,65%.
Специфіка позик: Альфа-Банк
Експерти відносять дане кредитна установа до тих, що пропонують вигідні умови по іпотеці. Зокрема, мінімальний розмір початкового внеску в Альфа-Банку - 10%. Максимальний термін виплат - 25 років. Ставка - порядку 12,5-13,2% (а для клієнтів, у яких у банку відкриті зарплатні рахунки, - на 0,5% нижче).
Примітна політика Альфа-Банку щодо індивідуальних підприємців. Зазвичай кредитно-фінансові установи відносяться до ІП не дуже лояльно, вважаючи їх позичальниками з нестабільною платоспроможністю. Але Альфа-Банк готовий видавати іпотечні кредити підприємцям, щоправда, за умови, що вони внесуть в якості початкового внеску суму в 20% від вартості квартири або будинку.
Специфіка позик: Дельта-Кредит
Багато експертів хвалять банк Дельта-Кредит за комфортні умови по іпотеці. Це кредитно-фінансова установа пропонує житлові кредити за комбінованою ставкою (правда, мова йде про валютних позиках). Базова її частина становить 6-9%, але до неї додається також і плаваюча - в прив'язці до значень річної ставки Libor (значення, що виставляється для конкретної валюти на Лондонській біржі).
Огляд незвичайних кредитних програм
Розглянемо приклади іпотечних програм провідних російських банків, які не дуже схожі на типові ринкові пропозиції. Зараз не всі вони актуальні, але цікавий сам факт того, що такі продукти в принципі можливі в РФ. Немає такого банку, який пропонує однозначно найвигідніші умови іпотеки, виходячи з типових пропозицій. Бути може, ми виявимо заслуговують уваги кредитні рішення в числі ексклюзивних.
Наприклад, банк ВТБ24 розробив програму, в рамках якої реалізується заставна нерухомість. Відсоток по ній був встановлений дуже низький - 7,75% (деякі експерти вказують, що він просто ідентичний ставці рефінансування ЦБ РФ).
Місцезнаходження квартир за цією програмою - Москва й інші великі міста Росії. Головним мінусом цієї пропозиції від ВТБ 24 експерти називали високу (як правило) вартість заставної нерухомості.
Ощадбанк також зумів відзначитися, придумавши програму «В десятку». По ній процентна ставка по квартирах складала 10% при первинному внеску також в 10% відсотків. Схожу програму вирішив запропонувати своїм клієнтам банк «МКБ». Іпотека в 10% пропонувалася позичальникам з Москви і області (але термін виплат не міг перевищувати 5 років).
Банки, як ми бачимо, іноді пропонують цікаві кредитні рішення.
Дешева іпотека: думка аналітиків
Багато експертів фінансового ринку вважають, що іпотека сьогодні - це продукт для заможних позичальників. Щоб взяти вигідний кредит на купівлю житла, необхідно або добре заробляти (і оплатити, тим самим, займ достроково), або мати значний початковий внесок. Банків, які б забезпечували доступність кредитів тим людям, які не можуть похвалитися ні тим, ні іншим, в Росії, як спостерігають аналітики, поки що не з'явилося. Найвигідніша іпотека, якщо слідувати логіці експертів, які дотримуються вишеобозначенние точки зору, - у тих людей, які і без жодного банку змогли б купити квартиру.
Приклади вигідних іпотечних рішень
Спробуємо все ж відповісти на питання про те, в якому банку іпотека вигідніше. Хоча б з точки зору процентних ставок і умов, при яких кредитно-фінансова установа готова їх знизити. Розглянемо добірку іпотечних програм, беручи участь в яких, позичальник має шанси зробити ставку по іпотеці нижче середньої по ринку.
1. Програма «Квартира» від банку Societe Generale.
Ставка - 9,25%.
Тривалість виплат (максимум) - 5 років.
Початковий внесок - 40%.
2. Програма «Стандарт» від Абсолютбанк.
Ставка - 9,99%.
Початковий внесок - 70%.
Тривалість виплат - 5 років.
3. Програма «Стандарт» від Барклайс.
Ставка - 10,5%.
Внесок - 40%.
Виплати - 5 років.
4. Програма «Своє житло» від Связьбанка.
Ставка - 10,5%.
Внесок - 45%.
5. Програма «Своя квартірв» від Собінбанку.
Ставка - 10,9%.
Внесок - 50%.
6. Програма «Квартира» від Росевробанка.
Ставка - 11%.
Внесок - 50%.
Деякі інші великі кредитно-фінансові організації (Газпромбанк, Металлинвест, Уралсиб) пропонують схожі умови. Не так просто визначити, в якому банку більш доступна іпотека, де вигідніше вона. Деякі експерти радять подавати заявки відразу в кілька кредитно-фінансових організацій. Цілком можливо, що в якийсь із них клієнту запропонують більш пільгові, в порівнянні із середньоринковими пропозиціями, умови. Це може бути обумовлено, наприклад, сезонної акцією. Або, приміром, тим фактом, що в день подачі заявки буде якийсь професійний або тематичне свято, а позичальник виявиться мають відношення саме до тієї сфери, на честь якої йде торжество. Такі випадки відомі ринку.
