Як продати квартиру? Як продати квартиру без ріелтора: документи
Будь-які операції з нерухомістю залишаються для більшості з нас досить складним процесом. Адже купівля або продаж житлової площі відбувається не кожен день. Безліч власників нерухомості стикаються з подібною проблемою лише кілька разів за своє життя. Тим не менш, перед ними неминуче постає питання: "Як продати квартиру?" Сучасна практика може запропонувати кілька варіантів розвитку подій.
Спосіб перший: простий
Відмінним варіантом для зайнятих людей або ж тих, хто не хоче вникати в усі тонкощі процесу, є звернення до ріелтерські агентство. Його співробітники візьмуть на себе всі клопоти з оцінки вартості розглянутої житлової площі, розміщення оголошень у друкованих виданнях та Інтернет-ресурсах, оформлення всієї необхідної документації і безпосереднє укладання угоди купівлі-продажу. Це дозволить вам заощадити значну кількість часу, сил і нервових клітин. Тим не менш, у подібного методу можна виділити і деякі недоліки. Наприклад, від вас буде потрібно деяка сума на оплату послуг посередника в особі ріелтора. Найчастіше це певний відсоток від вартості здійснюваної операції. Слід також зазначити, що дана величина регламентується державної нормативною документацією. Тим не менш, розглянутий відсоток для більшості громадян залишається досить високим. Що ж робити в подібній ситуації?
Спосіб другий: самостійний
Якщо ви задалися питанням "Як продати квартиру без ріелтора?", То цей варіант виразно вам підходить. Адже всім відомо, що власник продаваної нерухомості може самостійно провести ті ж дії та заходи, що і співробітник агентства нерухомості. Проте важливо пам'ятати, що продати квартиру без посередників можна при відносно невеликих витратах фінансових коштів, але великих витратах вільного часу. Однак не все так критично. Можливо, знадобиться всього лише пара годин кожен день. Існує також кілька нюансів, що відрізняють самостійний продаж житлової площі від ріелтерських послуг. Але вони легко перемагати, якщо, звичайно, ви маєте в своєму розпорядженні усіма необхідними документами.
Основні етапи
Оскільки загальне питання "Як продати квартиру?" досить об'ємний і складний, розділимо весь процес на кілька основних розділів.
Перший етап: з чого почати?
Перед тим як продати квартиру в Москві, необхідно здійснити важливий захід. Оцінити нерухомість. Всім зрозуміло, що продавець хоче продати дорожче, а покупець - купити дешевше. Однак, перед тим як розміщувати інформацію про вашої житлової площі в паперових виданнях та Інтернет-ресурсах, необхідно визначити оптимальну ціну. Отже, давайте з'ясуємо, за скільки продати квартиру. Для того щоб з'ясувати величину оптимальної ціни, необхідно дізнатися вартість, за якою найбільш ймовірно у вас захочуть придбати вашу нерухомість. Зробити це досить просто. Придбайте декілька журналів або знайдіть кілька сайтів, де є розділи купівлі / продажу нерухомості. Потім підберіть варіанти, які максимально схожі на ваш власний. Щоб напевно не помилитися, можете відвідати деякі із запропонованих квартир під виглядом покупця. Не бійтеся задавати всі ваші запитання, уточнюйте деталі, критично порівнюйте вашу квартиру з розглянутою. Після відвідин кількох подібних варіантів вже буде складатися уявлення про ринкову вартість. Можна піти трохи іншим шляхом. За деяку плату запросіть оцінювача. Грунтуючись на власному досвіді і загальноприйнятих нормах, він складе вам орієнтовну вартість вашої квартири. Виходячи з отриманих даних, ви зможете виставити свою ціну. Проте, слід пам'ятати, що завищена вартість здатна невиправдано затягнути процес пошуку покупця. Таким чином, ви втратите не тільки свій час, але й фінансові кошти.
Критерії оцінювання
"Як продати квартиру швидко?" - Запитаєте ви. Для цього необхідно спиратися на кілька важливих факторів при оцінці вашої житлової площі. Перший з них - місце розташування. Мається на увазі благополуччя і так звана престижність району. Крім того, важливо враховувати ступінь розвитку інфраструктури. До неї відноситься зручність транспортного сполучення, торговельні, культурні та розважальні центри, близькість різних дитячих установ і всіляких об'єктів охорони здоров'я. Чим ближче розташовуються зазначені організації, тим вище буде і вартість квартири. Сприятливим чинником також вважається близькість "зелених" зон, парків, скверів, водойм. Враховуючи все вище перераховане, не слід забувати і про найближчі перспективи розвитку аналізованого кварталу чи району.
Другим критерієм можна позначити загальний стан будинку. До даного параметру можна віднести зовнішній вигляд і вік будівлі, а також типову серію споруди. Це дозволяє врахувати так звану "капітальність" вдома і ступінь комфортності проживання в ньому. Таким чином, подорожчання квартири сприяє не тільки загальна естетична привабливість будівлі, але й наявність поліпшених комунікацій (до них відносяться, один або декілька ліфтів, сміттєпровід, відеоспостереження, загальний рівень сервісу), зручні автомобільні стоянки і підземні паркінги, доглянутий двір.
Щоб знати, як вигідно продати квартиру, необхідно також ознайомитися з третім чинником. Ця кількість поверхів у будинку. Серед них слід особливо виділити перший і останній. Відзначимо, що в першому випадку житлова площа може бути як дорожче (залежно від ймовірності використання розглянутих приміщень для комерційних цілей), так і дешевше інших варіантів (через близькість підвалу, сміттєвих баков- можливої вогкості і холода- шумового забруднення від паркування, вулиці, ляскаючих під'їзних дверей і так далі). Крім того, віконні прорізи на першому поверсі необхідно додатково захищати від проникнення грабіжників і вандалів. У свою чергу, квартири, розташовані на останньому поверсі якого-небудь будови, як правило, на 5-10% дешевше інших. Близькість даху сприяє появі вогкості, погіршеної теплоізоляції, ймовірності протікання дощової і талої води. Це рідко компенсується усвідомленням того, що ніхто не буде, грубо кажучи, "ходити по голові". Як вигідно продати квартиру, розташовану на останньому поверсі? Розкажіть про мальовничому вигляді з вікна, про відсутність комах, а також про користь вправ у вигляді ходьби по сходах. Звичайно ж, виняток становлять пентхаузи і багаторівневі апартаменти. Всі інші поверхи оцінюються приблизно однаково.
Якщо ви задалися питанням "Як продати квартиру без ріелтора?", То необхідно звернути увагу на розташування вашої житлової площі на поверсі. Так звані "торцеві" і "кутові" апартаменти вважаються трохи гіршим варіантом в порівнянні з нерухомістю, розташованої в "середині" вдома. Подібне розділення здійснюється виходячи з того, що перераховані раніше варіанти деякими стінами межують з вуличним простором. Через це необхідні особливі умови, спрямовані на досягнення комфортних умов проживання, таких як забезпечення необхідної теплоізоляціі- боротьба з проникненням вологи, яка є причиною підвищеної вогкості і утворення грибка. Таким чином, якщо ваша квартира відноситься до числа "кутових" або "торцевих", то враховуйте, що вона, як правило, буде трохи дешевше подібних аналогів.
Четвертий фактор - планування. При розгляді даного критерію необхідно враховувати як загальну площу в цілому, так і житлову - окремо. Крім того, важливу роль відіграють розміри кухні і всіляких допоміжних приміщень. Якщо ви задалися питанням "Як продати квартиру швидко?", То описуйте зручність планування, перераховуйте, чи є роздільні санвузли та зручні "підсобки". Крім того, зверніть особливу увагу на відкривається з вікна вид. Гарний краєвид - це ще один фактор, через який покупець буде змушений заплатити велику суму. Крім усього раніше перерахованого вам, як продавцеві, необхідно враховувати наступний критерій - рівень платоспроможності можливих покупців. Щоб не помилитися, дотримуйтеся середньої вартості квадратного метра у вашому регіоні.
Другий етап: підготовка приміщень
Звичайно ж, перед тим як продати квартиру, її необхідно належним чином облаштувати. Зараз мова піде про нескладному косметичному "макіяжі", який дозволить зробити вашу житлоплощу привабливіше в очах покупця і підняти загальну вартість на деяку кількість умовних одиниць. Отже, при передпродажної підготовки слід керуватися одним нескладним правилом: квартира повинна виглядати чистою, свіжою, просторою і не мати явних недоліків. Не дарма ж існує приказка "Зустрічають по одягу". А значить, видимі недоліки (наприклад, проржавілі труби, несправна сантехніка, сліди від протікання) потребують термінової ліквідації або ретельної маскування. Це допоможе сконцентрувати увагу покупця на перевагах нерухомості. Крім цього, перед тим як продати квартиру, проведіть генеральне прибирання. Вивезіть непотрібні меблі, позбудьтеся поламаних і неробочих речей. Подібні приготування дозволять не тільки візуально виграти трохи простору, але і посприяють доданню квартирі доглянутого і акуратного вигляду. Тим не менш, не варто доводити все до абсолюту. Нерухомість, позбавлена будь-яких меблів і техніки, стає нежитловий і незатишною.
Навіть якщо ви слідували всім попереднім радам, не потрібно забувати про запах. Пам'ятайте, що неприємні аромати негативно впливають на загальне сприйняття квартири. Як же з цим боротися? Тут теж є кілька невеликих секретів. Для початку гарненько провітріть всі кімнати і залиште в кожній по невеликому блюдечку. Насипте туди мелену каву. Він прибере несильні запахи. Використовуйте освіжувач повітря, але знайте міру. Пам'ятайте, що легкий аромат фарби навіває думки про новизну і чистоті. А створити атмосферу затишку і тепла допоможуть запахи здоби, кава, квітів, фруктів і шоколаду. Використовуйте ці прийоми і змусьте покупця думати, що саме ваша квартира - його мрія!
Третій етап: оголошення
Після всіх описаних приготувань необхідно переходити до більш "паперової" роботи. Сфотографуйте всі кімнати з найбільш вигідних точок зору, приділіть увагу санвузлу та балкону, а також виду з вікна, якщо, звичайно ж, ви можете їм похвалитися. Відзначте розташування будинку на карті і зніміть його з найцікавіших ракурсів. Грамотно і правильно складіть оголошення. У цьому вам допоможуть представлені нижче рекомендації.
Ефективне оголошення
Якщо ви цікавитеся, як продати приватизовану квартиру, - проявіть фантазію і придумайте яскравий і цікавий заголовок. В основному тексті вкажіть максимум інформації в стислому форматі. Реклама вашої квартири повинна відповідати на такі питання: "Що? Скільки? Де? Хто? Коли? Куди?" При цьому необхідно пам'ятати, що зміст і форма є визначальними критеріями, а довжина повідомлення - другорядний фактор. Важливо дотримуватися загальноприйнятого порядку викладу. Пам'ятайте, що текст повинен легко і просто "читатися". Звичайно ж, кожен продавець прагнути до найбільш швидкої реалізації пропонованої нерухомості. Тому можете скористатися наступним прийомом: складіть кілька оголошень і прикладіть до кожного з них найкращі фотографії. Це підвищить шанси на успіх. Існує також набір "секретних" слів і фраз. Наприклад, словосполучення "без комісії" повідомляє покупцеві про те, що від нього не буде потрібно переплат на покриття ріелтерських послуг. Це зробить вашу пропозицію найбільш привабливим на тлі інших. Проте існує цілий ряд "символів", які сприяють споконвічного здешевлення нерухомості. До них відносять фрази "терміново", "торг" та їм подібні. Вони прямим текстом повідомляють покупцеві про те, що ви згодні опускати ціну до "переможного кінця".
Четвертий етап: відповіді на дзвінки
Цілком логічно, що після розміщення вашого оголошення в друкованих виданнях або Інтернет-ресурсах, вам будуть дзвонити потенційні покупці. Як же правильно відповідати їм? Це нескладно. Розмовляйте дружелюбно, відповідайте на всі питання чітко і виразно, що не лякайте дзвонять зустрічними розпитуваннями, пропонуйте вживу подивитися на предмет торгівлі. Якщо деякі з цих рекомендацій ставлять вас в глухий кут, то наберіться терпіння і підготуйте невелику підказку з відповідями на можливі додаткові питання.
П'ятий етап: товар обличчям!
Наступним кроком у переговорах з потенційним покупцем стане показ нерухомості. Така схема допоможе вам не тільки реалізувати апартаменти цілком, але і надасть поради, як продати частку в квартирі. Отже, чого дотримуватися при перегляді нерухомості покупцем? Перш за все, не лякайтеся, якщо до вас в перший час будуть звертатися агенти-ріелтори. Адже вони можуть продати вашу квартиру набагато швидше. Будьте з ними так само привітні, як із звичайними покупцями. Крім того, приготуйтеся, що вам необхідно буде часто і часом довго показувати вашу нерухомість. Вибирайте, що для вас важливіше: успішна і швидка продаж квартири або розваги і робота на дачній ділянці, наприклад. Подбайте про те, щоб ваші домочадці, вихованці, діти або ж квартиранти не заважали огляду приміщень. Пам'ятайте, що грамотні переговори й доречні торги - запорука швидкого продажу ваших апартаментів. Пам'ятайте, що ваші доводи повинні бути доречні і аргументовані. Крім того, незайвим буде постежити за промовою. Не слід говорити без угаву, що не набридайте своїм красномовством покупцеві. Пам'ятайте, що йому так само важко, як і вам.
Шостий етап: застава - чи брати не брати?
Якщо настав той щасливий момент, коли продавець і покупець зійшлися в ціні, то слід переходити до оформлення всіх необхідних документів. Якщо ваш клієнт хоче "забронювати" апартаменти, то слід скласти попередній договір продажу квартири. Ця обережність дозволить юридично зафіксувати передачу і суму застави, отримати деякі гарантії щодо укладення шуканої угоди майбутньому, описати обумовлену вартість житлоплощі і встановити деяку відповідальність сторін.
Сьомий етап: підготовка документів
Не слід спокушатися простотою описаних раніше заходів. Адже ви повинні подумати ще про одне питання перед тим, як продати квартиру, - які документи потрібні для цього. Найбільш поширений перелік необхідних паперів виглядає наступним чином:
- Технічний і кадастровий паспорт.
- Відповідні довідки з паспортного столу і комунальних служб.
- Свідоцтво про право власності, а також документ, що підтверджує його.
- Виписка з будинкової книги.
- Нотаріально завірена згода обох подружжя (якщо ви перебуваєте в шлюбі).
- Дозвіл на продаж від органів піклування та опіки (якщо на даній житловій площі прописані неповнолітні діти).
Як правило, цей список може трохи змінюватись в залежності від ситуації. Однак чим швидше ви розберетеся з подібними питаннями, тим швидше зможете продати квартиру. Документи в державних структурах найчастіше виготовляються в термін від 14 днів до місяця.
Восьмий етап: передача ключів
Цей крок можна по праву вважати заключним. Підготовка до продажу, укладання договорів, проведення угоди вже позаду. Залишилося тільки звільнити апартаменти, окинути їх прощальним поглядом, отримати обумовлену суму і передати ключі покупцеві!
